2021年下半年以來(lái)，樓市有較大下行壓力，關(guān)注網(wǎng)絡(luò)上樓市信息的人也會(huì)發(fā)現(xiàn)，許多媒體發(fā)出房?jī)r(jià)在下降的消息，比如通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，我們可以知道全國(guó)已經(jīng)有21個(gè)城市發(fā)布了限跌令了，有的是約談降價(jià)的房企，不得惡意降價(jià)，有的是要求售價(jià)不得低于預(yù)售證的85%，比如沈陽(yáng)、昆明、鄂州、張家口、永州等城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌之后，開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度較大，受到了當(dāng)?shù)胤抗芫值南拗啤?/p>

當(dāng)我們到售樓處實(shí)地查看后，卻發(fā)現(xiàn)價(jià)格沒(méi)有明顯下跌，這到底是怎么回事呢？

一個(gè)原因，樓市分化加劇。

我們發(fā)現(xiàn)，發(fā)布限跌令的城市大部分是三四線城市，這類城市部分區(qū)域降溫的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意愿也比較強(qiáng)烈，這類城市房?jī)r(jià)本來(lái)就不高，在這些城市就算大幅度降價(jià)，對(duì)于一些在全國(guó)布局的城房企來(lái)說(shuō)，損失也不是很大。

隨著樓市交易量的縮減，部分缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市購(gòu)房需求衰減，尤其是遠(yuǎn)離市中心的樓盤(pán)，基本是在透支未來(lái)的配套去銷售房子。這類城市房?jī)r(jià)的泡沫比較大，存在下跌的空間。相反一些位于一二線城市較好地段商業(yè)和教育資源較好的地方，這類房子基本不存在貶值的可能。

第2個(gè)原因，部分媒體夸大宣傳。

這20年房?jī)r(jià)的確漲多跌少，相比房?jī)r(jià)上漲的消息，房?jī)r(jià)下跌的消息更能引起人的注意，而且許多剛需者也希望房?jī)r(jià)迎來(lái)下跌，這樣買(mǎi)房更容易。

在樓市調(diào)控從嚴(yán)和房地產(chǎn)金融收緊的背景之下，部分負(fù)債壓力較大的房企開(kāi)始降價(jià)促銷，這是順應(yīng)市場(chǎng)需求的舉措，但是個(gè)別城市和個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)的消息經(jīng)常被一些媒體反復(fù)報(bào)道，購(gòu)房者只知其一不知其二，誤以為全國(guó)的房?jī)r(jià)要撐不住了，這其實(shí)是片面的看法。2021年9月70個(gè)城市新建商品住宅的價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，跌幅是很小的，所以大家一定要有自己的判斷，不要聽(tīng)風(fēng)就是雨，只有打聽(tīng)到樓盤(pán)的合同成交價(jià)，才能知道價(jià)格到底是漲是跌。

第3個(gè)原因，房產(chǎn)銷售夸大宣傳。

我身邊也有準(zhǔn)備買(mǎi)房的朋友，他在網(wǎng)上打聽(tīng)到某個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的消息之后很是心動(dòng)，于是跑到售樓部去打聽(tīng)，沒(méi)想到房產(chǎn)銷售宣傳的85折基本上是滯銷的房子，比如戶型差，樓層差，樓棟的位置差，周邊有不利因素等眾多缺陷的這類房子。如果不大幅度促銷，這類房子基本上很難賣(mài)出去，所以部分銷售也刻意渲染樓盤(pán)降價(jià)的消息，吸引買(mǎi)房人前來(lái)。

實(shí)際上這類房子在申請(qǐng)預(yù)售證的時(shí)候，價(jià)格就比正常的房子價(jià)格要低，所以為了將這類房子盡快賣(mài)出去，房產(chǎn)銷售會(huì)把這種房子包裝成一口價(jià)和特價(jià)房。而且有的樓盤(pán)所謂的降價(jià)實(shí)際上是偷換概念，把樓盤(pán)平均價(jià)格成了“起價(jià)”，這對(duì)購(gòu)房者又形成了誤導(dǎo)。

第4個(gè)原因，購(gòu)房者消息滯后。

許多買(mǎi)房者有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，所以就算房?jī)r(jià)下跌一些，聰明的開(kāi)發(fā)商也不會(huì)選擇高調(diào)降價(jià)，但是開(kāi)發(fā)商可以在小范圍內(nèi)宣傳降價(jià)房源，這樣一方面能夠?qū)⒎孔颖M快賣(mài)出去，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回籠，另一方面也能安撫前期購(gòu)房者的情緒。當(dāng)樓市需求缺少支撐之后，不排除有一些負(fù)債率比較高的房企生存壓力比較大，降價(jià)促銷也是無(wú)奈之舉。

但是之前有一些高價(jià)的房源已經(jīng)賣(mài)出去了，如果這個(gè)時(shí)候大范圍宣布房?jī)r(jià)下跌，可能會(huì)有前期業(yè)主來(lái)鬧事。所以有些樓盤(pán)會(huì)選擇聯(lián)系之前的客戶二次到訪，促成銷售。當(dāng)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)壓力緩解了之后，房?jī)r(jià)又會(huì)恢復(fù)。所以如果你想買(mǎi)房，建議你多聯(lián)系幾個(gè)房產(chǎn)中介，他們和許多樓盤(pán)都有合作，可以第一時(shí)間知道樓盤(pán)的降價(jià)促銷消息。