寶億萊拎包入�。鼧鞘姓{(diào)控下的營(yíng)銷變異 時(shí)代地產(chǎn)回籠資金打擦邊球

（原標(biāo)題：樓市調(diào)控下的營(yíng)銷變異 時(shí)代地產(chǎn)回籠資金打“擦邊球”）

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大鱷紛紛站上新的發(fā)展臺(tái)階時(shí)，中小房企卻不得不面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控所帶來(lái)的影響。

一些主要布局在一線及環(huán)一線城市的中小型房企，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，在本輪調(diào)控大潮的影響下，試圖通過(guò)“打擦邊球”的方式，來(lái)快速回籠資金。

時(shí)代地產(chǎn)即是其中一家。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，為了躲避“限購(gòu)”等調(diào)控措施，這家深耕廣州的上市房企，在商品房的售賣過(guò)程中用上了一些“手段”。

有樓盤未獲預(yù)售證先開(kāi)盤

2016年10月，隨著全國(guó)開(kāi)始新一輪調(diào)控，廣州緊跟政策步伐，明確表示繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

因而在限購(gòu)等調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，售價(jià)偏高的項(xiàng)目要獲得預(yù)售證并不容易。2015年年底，時(shí)代地產(chǎn)以樓面價(jià)16401元/平方米（含保障房建設(shè)成本）奪下如今案名為“時(shí)代柏林”的宗地，是當(dāng)時(shí)廣州市橋區(qū)域單價(jià)最貴的宗地。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目周邊的二手房售價(jià)為2.4萬(wàn)~ 2.8萬(wàn)/平方米。

陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，目前時(shí)代柏林（備案名為時(shí)代雅苑）共有55套商業(yè)房取得預(yù)售證，取得預(yù)售證的時(shí)間最早為2017年4月28日，最近為2017年7月17日。

實(shí)際上，時(shí)代柏林的樓盤早在2016年9月首次開(kāi)盤�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪此樓盤，案場(chǎng)銷售經(jīng)理表示，目前項(xiàng)目在推2棟、8棟，此前1棟、6棟與9棟均已經(jīng)推售完畢，進(jìn)入尾貨銷售階段。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份認(rèn)購(gòu)書，其中一條需要買方確認(rèn)的條款為：“買方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書是已清除知道該物業(yè)尚未取得預(yù)售許可證，清楚知道國(guó)家、當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)房屋買賣的相關(guān)法律及政策規(guī)定，且愿意承擔(dān)在尚未取得預(yù)售許可證之前認(rèn)購(gòu)該物業(yè)可能取得的風(fēng)險(xiǎn)”。

但通過(guò)合同方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)顯然不符合法律規(guī)定。北京盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張茂榮律師分析稱，開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證之后才能夠進(jìn)行房屋出售，這是法律強(qiáng)制規(guī)定的�！凹词乖诤贤�中和購(gòu)房者約定，對(duì)于購(gòu)房者而言，也并不具備法律效力”。

這并非孤例�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，時(shí)代地產(chǎn)旗下另一樓盤時(shí)代水岸也同樣在未取得預(yù)售證的情況下，進(jìn)行銷售。多名佛山時(shí)代水岸1棟、2棟的購(gòu)房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其于2016年下半年購(gòu)入時(shí)代水岸的房產(chǎn)，至今仍不能網(wǎng)簽。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪此樓盤時(shí)從銷售經(jīng)理處獲得的信息是，此樓盤目前已經(jīng)網(wǎng)簽了六成，當(dāng)問(wèn)及為何有購(gòu)房者購(gòu)房一年仍未能網(wǎng)簽，銷售經(jīng)理回答是因?yàn)榉鹕绞心壳跋拶?gòu)，無(wú)法網(wǎng)簽的購(gòu)房者均是在佛山市沒(méi)有購(gòu)房資格的人群。

從佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)（主管單位：佛山市住建局）查詢到的信息得知，目前時(shí)代水岸1棟、2棟、5棟和6棟均為“限制房產(chǎn)”，即由于某些原因，暫不允許出售的商品房。

“陰陽(yáng)合同”與“捆綁車位”

實(shí)際上，“陰陽(yáng)合同”在限購(gòu)等調(diào)控加碼之后，在廣州可算是“見(jiàn)怪不怪”的現(xiàn)象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前曾報(bào)道，以時(shí)代天啟85平方米的房源為例，其合同價(jià)為101萬(wàn)元，裝修合同款為44萬(wàn)元，需要在1年內(nèi)還清，每季度償還11萬(wàn)元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，但需要支付高達(dá)16%的年利息，寶億萊家居飾品，意味著貸款22萬(wàn)元裝修合同款，5年需要支付10萬(wàn)元利息。

時(shí)代長(zhǎng)島的一名銷售經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前時(shí)代長(zhǎng)島的均價(jià)在1.8~2.2萬(wàn)元/平方米。而陽(yáng)光家緣的信息顯示，時(shí)代長(zhǎng)島（備案名為佳創(chuàng)紫峰花園）的備案均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米。這意味著溢價(jià)部分或要通過(guò)“陰陽(yáng)合同”來(lái)實(shí)現(xiàn)。

上述銷售經(jīng)理指出，如果算上裝修合同，時(shí)代長(zhǎng)島目前的首付在四到五成，而裝修合同則視乎面積不同，總價(jià)落在30萬(wàn)~50萬(wàn)元區(qū)間，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，可以選擇一年、三年及五年的分期付款方式。

除“陰陽(yáng)合同”，時(shí)代地產(chǎn)旗下有樓盤捆綁車位銷售。以時(shí)代柏林為例，其車位總價(jià)為24萬(wàn)元，在簽訂認(rèn)購(gòu)書7天內(nèi)須支付7萬(wàn)元，1年后另支付5萬(wàn)元，余下12萬(wàn)元?jiǎng)t在交房后半年內(nèi)付清。

多名律師分析稱，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，購(gòu)房者有權(quán)自由選擇是否在購(gòu)房的時(shí)候購(gòu)買車位，開(kāi)發(fā)商不得強(qiáng)制購(gòu)買。由此可見(jiàn)，車位不可以捆綁銷售。

項(xiàng)目推介瞄準(zhǔn)投資客

“無(wú)名額也能買”，是時(shí)代地產(chǎn)招徠客戶的另一方式。

這種方式的銷售對(duì)象是在限購(gòu)區(qū)域沒(méi)有購(gòu)房資格的人士。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份時(shí)代長(zhǎng)島項(xiàng)目的推介方案顯示，以83.82平方米總價(jià)140.6萬(wàn)元的房源為例，如果是沒(méi)有購(gòu)房資格的人士，可以選擇在一年內(nèi)全款付完。具體付款方式為，認(rèn)購(gòu)當(dāng)月支付三成首付，此后每季度支付總價(jià)的17.5%，分四個(gè)季度付完。

時(shí)代長(zhǎng)島位于廣州市南沙區(qū)。推介方案中指出，相比起同為自貿(mào)區(qū)的前海和橫琴，南沙的價(jià)格仍處在洼地。方案中還表示，此種付款方式三年內(nèi)可以按照一手房轉(zhuǎn)名，業(yè)主可以“無(wú)憂無(wú)慮享受自貿(mào)區(qū)升值果實(shí)�！�

上述時(shí)代柏林樓盤同樣也可以以兩年付完全款的方式購(gòu)買，針對(duì)的客戶也是在廣州沒(méi)有購(gòu)房資格的人士。具體的操作方式是，在簽訂認(rèn)購(gòu)書的七天內(nèi)支付全款的15%，此后每季度支付全款的10.6%，分8個(gè)季度付完。

多名律師提醒，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，上述付款方式也可能存在違規(guī)的地方，且這種方式對(duì)買家而言風(fēng)險(xiǎn)巨大。北京大成（深圳）律師事務(wù)所劉子孺指出，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案�！�，因此這種付款方式并不合規(guī)。