余英：一線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有瘋 廣東保利目標(biāo)600億

網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道在剛剛過(guò)去的2015年，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷(xiāo)售額超過(guò)500億元，連續(xù)五年增長(zhǎng)率超過(guò)20%。與此同時(shí)，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，保利再度奪得廣州房企銷(xiāo)售金額榜的冠軍寶座，銷(xiāo)售金額達(dá)169億元，占據(jù)市場(chǎng)份額近20%。

保利的制勝秘訣在于何處？網(wǎng)易記者日前對(duì)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長(zhǎng)余英進(jìn)行了專(zhuān)訪。長(zhǎng)達(dá)4小時(shí)的訪問(wèn)中，余英展示了保利取勝的五大招式，從宏觀層面的市場(chǎng)預(yù)判，到微觀層面的個(gè)體戰(zhàn)略，保利再度取勝華南市場(chǎng)的野心，早已蓄勢(shì)待發(fā)。

房企兼并重組大戲還在后頭

2015年第四季度以來(lái)，決策層傳遞的“去庫(kù)存”信號(hào)逐日增強(qiáng)，樓市主基調(diào)也越發(fā)明確。2016年兩會(huì)前夕，各省市先后出臺(tái)去庫(kù)存實(shí)施政策。根據(jù)廣東省政府發(fā)布的《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）》，全省城市分為四種類(lèi)型，三四線城市普遍被劃為去庫(kù)存重鎮(zhèn)。

“要解決三四線城市去庫(kù)存問(wèn)題，不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。”余英認(rèn)為，從一二線城市著手，利用一二線的影響力和外溢作用，更有力于解決三四線城市去庫(kù)存頑疾。

近五年起，保利的觸角逐漸伸向珠三角三四線城市。面對(duì)三四線庫(kù)存高企的壓力，保利的自信源于何處？余英表示，保利其實(shí)從2014年已經(jīng)開(kāi)始去庫(kù)存，實(shí)時(shí)監(jiān)控旗下所有樓盤(pán)，更通過(guò)狠抓產(chǎn)品前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)與定位，避免生產(chǎn)滯銷(xiāo)產(chǎn)品。在前期功夫的鋪陳下，2015年底，廣東保利的去庫(kù)存工作基本畫(huà)上了句號(hào)。

話至此處，余英坦言，“兼并重組”將代替去庫(kù)存，成為保利2016年的全年主題。

3月14日，寶億萊家居飾品，中海發(fā)布公告，全面收購(gòu)中信旗下住宅物業(yè)組合，交易對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)為310億元。這場(chǎng)巨無(wú)霸合并引起業(yè)內(nèi)巨大反響，業(yè)界普遍認(rèn)為，中海與中信僅僅是場(chǎng)預(yù)熱，兼并重組大潮還將加速趕來(lái)。

據(jù)余英透露，保利也正在進(jìn)行相關(guān)動(dòng)作，但目前不便多言。“我預(yù)測(cè)今年全年的主題就是兼并重組，我相信大戲還在后頭，各大房企都在談這個(gè)事情。”

聲音：“我們能夠把紅海變成藍(lán)海”

記者：三四線面臨較大區(qū)庫(kù)存壓力，保利怎樣在庫(kù)存中突圍？

余英：別人認(rèn)為已經(jīng)是紅海了，我們還會(huì)進(jìn)去，把它變成一個(gè)藍(lán)海。三四線城市庫(kù)存這么高，說(shuō)明有很多產(chǎn)品并不能滿(mǎn)足當(dāng)?shù)貥I(yè)主的需求，而保利能夠以稀缺獨(dú)特的產(chǎn)品吸引三四線城市業(yè)主，我們自信能夠創(chuàng)造市場(chǎng)。除此之外，保利具有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力、吸引眼球的能力、配套能力、參與城市建設(shè)的能力，這也是保利地產(chǎn)在三四線城市競(jìng)爭(zhēng)中的一大優(yōu)勢(shì)。

房?jī)r(jià)：一手沒(méi)有“瘋”，二手很任性

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，深圳以超5成的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，上海房?jī)r(jià)漲幅同比達(dá)到25.1%，北京、廣州房?jī)r(jià)漲幅同比亦超過(guò)10%。

剛需客的焦躁與迷茫正在高房?jī)r(jià)中蔓延，二手業(yè)主坐地起價(jià)的新聞屢見(jiàn)不鮮，一夜之間漲價(jià)70萬(wàn)的故事廣為流傳。一線城市的樓市到底怎么了？

“一手房沒(méi)有瘋漲，二手房很任性。”作為前線開(kāi)發(fā)商，余英態(tài)度明確——一線城市的二手房或許有些不理性，但二手猛漲更多偏重個(gè)人行為，不能代表整個(gè)市場(chǎng)。

“有的業(yè)主一天漲價(jià)70萬(wàn)，但過(guò)了幾天發(fā)現(xiàn)賣(mài)不出去，可能又降幾十萬(wàn)。”余英表示，與二手房相比，一手房的銷(xiāo)售周期長(zhǎng)達(dá)一兩年，定價(jià)更加穩(wěn)妥，不會(huì)頻繁返價(jià)。

余英認(rèn)為，在城市地位的加持下，一線城市的房?jī)r(jià)目前只是回到了應(yīng)有的曲線上，真正的漲價(jià)危機(jī)或許還未到來(lái)。

“不能把今年的價(jià)錢(qián)和去年比，而要和過(guò)去五年比。本來(lái)是一個(gè)要跑贏通脹的房?jī)r(jià)，前期一直在壓抑。”如今，一線城市漲價(jià)背后更有不斷躥升的銷(xiāo)售量。在余英看來(lái)，一線城市土地資源本就緊缺，這意味著后續(xù)土地供應(yīng)和產(chǎn)品供應(yīng)一旦銜接不上，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存又相對(duì)較低，若再遇上限價(jià)、打壓政策，長(zhǎng)期被壓抑的房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)大幅度上漲。

相比北京、上海和深圳，廣州的房?jī)r(jià)顯得較為理性，盡管如此，開(kāi)年以來(lái)的廣州樓市也已初露漲價(jià)端倪。余英認(rèn)為，以北京、上海漲價(jià)時(shí)間為參考，廣州漲價(jià)潮不會(huì)超過(guò)兩年。

聲音：房?jī)r(jià)漲多少，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算

記者：怎么看待一線城市最近的漲價(jià)潮？

余英：房?jī)r(jià)漲多少，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這么多樓盤(pán)，如果老百姓不認(rèn)可，那是有價(jià)無(wú)市。開(kāi)發(fā)商沒(méi)那么齊心，某個(gè)開(kāi)發(fā)商房子多，要去庫(kù)存，別人漲價(jià)他反而要降價(jià)，因?yàn)殂y行的利息嚇人，每天一開(kāi)門(mén)就是成本，沒(méi)有誰(shuí)傻乎乎的不算賬，也沒(méi)有人是把價(jià)格抬高，為了價(jià)格而犧牲銷(xiāo)量。開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)和續(xù)銷(xiāo)，都要保證一個(gè)樓盤(pán)有一個(gè)七成銷(xiāo)量。

【政策】

廣州不可能解除限購(gòu)

“不可能（解除），如果廣州放開(kāi)限購(gòu)，房?jī)r(jià)也猛漲了，民眾會(huì)覺(jué)得限購(gòu)是導(dǎo)致漲價(jià)的原因，那政府要承擔(dān)決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)。”

但討論限購(gòu)的意義或許正在削弱。“不管放不放，一線城市肯定要漲，只是遲早的問(wèn)題，北京、上海、深圳也沒(méi)放松限購(gòu)，還是漲價(jià)了。”

面對(duì)銅墻鐵壁般的廣州樓市，余英建議，廣州限購(gòu)不必一刀切，花都、南沙作為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)和國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)，對(duì)廣州城市發(fā)展意義重大，應(yīng)當(dāng)激發(fā)區(qū)域活力，可以適當(dāng)考慮放寬區(qū)域限購(gòu)。此外，放寬外國(guó)人與港澳臺(tái)同胞在廣州買(mǎi)房的限制、放寬外地戶(hù)籍社保繳納年限、適當(dāng)放松限貸等措施，也不失為激發(fā)樓市活力的良方。

【布局】

廣東計(jì)劃年銷(xiāo)售額600億元

布局方面，保利始終采取“3+2+X”方式，即京津唐、長(zhǎng)三角、珠三角三大都市區(qū)，中部武漢、西部成渝區(qū)域以及各個(gè)三線城市。其中，保利在三大都市區(qū)的年銷(xiāo)售額均要達(dá)到500億元以上。

余英介紹，未來(lái)保利將繼續(xù)堅(jiān)持全國(guó)“3+2+X”的布局戰(zhàn)略。除此之外，保利正在進(jìn)行一項(xiàng)特殊工作——城市排名。排名根據(jù)不同主題進(jìn)行，包括人口凈收入、GDP數(shù)據(jù)、人均可支配收入、空氣質(zhì)量等等。“我們把所有排名一疊加，就會(huì)選出前十名到十四名的城市，作為保利地產(chǎn)未來(lái)主要的投資方向。”余英說(shuō)。