淺談房地產(chǎn)的供給側(cè)改革

　　　2016年新年伊始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冰火兩重天的局面，一方面一線城市北上廣深房子量價(jià)齊升，火爆異常，另一方面內(nèi)地房地產(chǎn)市場特別一些二三線城市則繼續(xù)低迷，或量漲價(jià)不漲。中央到地方紛紛出臺相關(guān)刺激政策，刺激消費(fèi)需求，除一線城市外，大部分二三線城市去庫存任務(wù)艱巨，從90年代住房貨幣化改革至今房地產(chǎn)已走過20年的黃金發(fā)展期，那么未來房地產(chǎn)能不能繼續(xù)延續(xù)前20年黃金發(fā)展周期，是否意味著白銀發(fā)展期的到來，要想解開這個謎，還得從這20年房地產(chǎn)發(fā)展歷史談起。
　　　90年代以前，中國的房地產(chǎn)處于福利分房制度階段。80年代，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)中住房幾乎全是福利分房，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是福利分房的典型特征，職工只需要繳納非常低的租金就可以使用，幾乎沒有人去買房，住宅在中國還僅僅是一個微不足道的商品。
　　　1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，提出城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化。同時(shí)明確建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房住房供應(yīng)體系，和以高收入家庭為主要對象的商品房供應(yīng)體系。這一文件的出臺，標(biāo)志著中國全面推進(jìn)住房市場化改革目標(biāo)的確立，開啟了城鎮(zhèn)住房商品化的大門。
　　　1998年，一個真正具有劃時(shí)代意義的文件出臺了，即《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這一文件明確廢止了住房實(shí)物分配，標(biāo)志著住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面展開。至此，我國實(shí)行了近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，老百姓開始進(jìn)入買房時(shí)代。第二年，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。2000年2月，住房實(shí)物分配行為在全國正式停止。福利分房制度的壽終正寢激活了房地產(chǎn)市場，住房按揭則喚醒了老百姓沉睡數(shù)十年的購房需求，人們從以前的“有房住”過渡到對“住好房”的追求。在這種形勢下，無數(shù)地產(chǎn)商野蠻生長為“草寇英雄”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2001年房地產(chǎn)業(yè)新增加的投資中，一半以上為新進(jìn)入的房企，而當(dāng)年共有28名開發(fā)商登上福布斯中國富豪榜。
　　　　2000年后，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪快速增長周期時(shí)，房地產(chǎn)市場也迎來了前所未有的增長高峰，全國房價(jià)進(jìn)入第一個狂飆期，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。伴隨著中國城市化進(jìn)程腳步的加快，大量的社會需求開始釋放，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也進(jìn)入高速發(fā)展期，伴隨著人們對住房需求的剛需不斷增大，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從2000年到2005年，房地產(chǎn)進(jìn)入以“ 新產(chǎn)品主義 ”為開發(fā)導(dǎo)向。2000年以后，整個中國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入黃金時(shí)期，這時(shí)不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，。2000年以來房地產(chǎn)銷售率持續(xù)上升，從2001年的66%逐漸上升到2007年的115%。需求景氣吸引了大量企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年的2.7萬戶增加到2007年的6.2萬戶，翻了一番有余。商品房銷售面積年均復(fù)合增長率達(dá)22%。2003年以來的土地均價(jià)年上漲幅度基本達(dá)到15%以上。大量資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)供給無限膨脹，房地產(chǎn)利潤的豐厚讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本外移，房地產(chǎn)逐漸開始偏離正常發(fā)展軌道，投機(jī)、投資、炒作等成為這個時(shí)期房地產(chǎn)的一大特色。
　　2008年，美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，面對經(jīng)濟(jì)低迷，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，政府出臺了大量房地產(chǎn)“救市”政策，特別是銀行信貸和四萬億投資拉動，使房價(jià)出現(xiàn)了快速上漲，2009年房價(jià)上漲了25%。2010年政府開始致力于保障性住房建設(shè)，中國城市化率將近50%，接近于美國1940年的56.5%.房地產(chǎn)又出現(xiàn)了一輪新的發(fā)展高潮。
　　2012年后隨著各地限購限貸政策實(shí)施，房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)成分逐漸去除，導(dǎo)致房地產(chǎn)的實(shí)際剛需和大量供給之間矛盾最終引爆，房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)庫存大量積壓浮出水面。開發(fā)商紛紛降價(jià)走量，以快速回籠資金。2012 年中國城市人均居住面積32.9 平方米，較2011 年僅提高0.26 平方米，而過去10 年城市人均居住面積平均每年提高約0.92 平方米。
    造成這種結(jié)局原因是多方面的，一方面跟國內(nèi)近幾十年壓抑的住房需求有直接關(guān)系，這是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主因，另一方面也跟各種產(chǎn)業(yè)資本、金融資本為追求高利潤而紛紛介入有關(guān)，整體軟裝寶億萊家居飾品，流動性泛濫也造成大量資金涌向房地產(chǎn)，但正如所有的行業(yè)一樣，發(fā)展都會經(jīng)過一個高速發(fā)展期到飽和期的過程，房地產(chǎn)也不例外，中國城市化進(jìn)程已達(dá)到50%以上，再往下發(fā)展將進(jìn)入緩慢增速期，不會再向前十年那樣瘋狂發(fā)展了，中國八十年代實(shí)施的計(jì)劃生育政策開始實(shí)質(zhì)性的影響房地產(chǎn)的發(fā)展，而80后、90后又大部分是獨(dú)生子女，上一代人已經(jīng)為其準(zhǔn)備了足夠的婚房，已無需買房了，這就使得房地產(chǎn)面臨這樣一個現(xiàn)狀，大量的庫存和有限的需求特別是二三線城市，單靠國家的各種刺激政策已不能完全奏效，也就是說單純的需求側(cè)改革措施已經(jīng)不能刺激期房地產(chǎn)的高速發(fā)展了，寶億萊家居飾品，那么下一步怎么辦？
    供給側(cè)改革無疑是2016年的關(guān)鍵詞，在今年兩會上，政府工作報(bào)告多次提出緊抓供給側(cè)改革，促進(jìn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和去庫存去產(chǎn)能，也就是說各行各業(yè)要轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)理念，解放思想，不要再迷信過去的那種只要銀行一放水，市場馬上就起舞的狀況，要在供給側(cè)上下功夫。
    房地產(chǎn)業(yè)作為供給側(cè)改革和去庫存去產(chǎn)能的重要領(lǐng)域，如何做到，未來五到十年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇和產(chǎn)業(yè)升級，主要從以下幾個方面：
   一、農(nóng)民工進(jìn)城安家落戶，完全市民化，徹底改革農(nóng)村戶籍政策，農(nóng)村土地政策、宅基地政策，社會保障政策以及子女教育政策等一系列制約農(nóng)民進(jìn)城的條條框框，中國2.7億農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)發(fā)展的有力支撐，未來5年農(nóng)民工新增購房總共有可能達(dá)23.1億平米。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對農(nóng)民工的調(diào)查得到數(shù)據(jù)：2014年農(nóng)民工總數(shù)2.7億，其中，1.7億外出農(nóng)民工居住情況十分悲催：在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平米。
　　　農(nóng)民工購房具有一石多鳥效應(yīng)。首先，農(nóng)民工是樓市的“救市主”，農(nóng)民工購房化解房地產(chǎn)庫存；其次，農(nóng)民工購房帶動投資和消費(fèi)從而穩(wěn)定增長和促進(jìn)轉(zhuǎn)型；再次，鼓勵農(nóng)民工購房將可以倒逼改革；最后，農(nóng)民購房圓了農(nóng)民工的住房夢，也圓了全面小康的中國夢。
　　　二、養(yǎng)老地產(chǎn)將蓬勃興起。中國60歲以上老人已經(jīng)突破2億，據(jù)統(tǒng)計(jì)我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。中國的養(yǎng)老模式也不可能通過建大量的養(yǎng)老院來解決這部分需求，而居家養(yǎng)老仍是社會主流和傳統(tǒng)道德，但如何解決居家養(yǎng)老又不給子女增添負(fù)擔(dān)則成為社會需要重新思考的問題，因此社區(qū)型養(yǎng)老中心、托老所等，是解決這一問題的根本途徑，即通過集中式的社區(qū)型養(yǎng)老公寓或中心，再輔以完善的配套如醫(yī)療體檢、運(yùn)動健身等貼心服務(wù)，讓老人和家人既能享受天倫又能讓子女后顧無憂。
　　　三、鄉(xiāng)城建設(shè)運(yùn)動也將應(yīng)運(yùn)而生。伴隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，大規(guī)模的造城運(yùn)動逐漸遠(yuǎn)去了，隨之而來大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)開始了，以鄉(xiāng)為單位的城鎮(zhèn)化將成為下一個房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)口，股份制合作化農(nóng)村今后將成為農(nóng)村的主要形式，大量的農(nóng)民將就地轉(zhuǎn)變成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，新型鄉(xiāng)城綜合體將成為今后農(nóng)村的主要形式。這里有學(xué)校、醫(yī)院、托老所、商業(yè)、小型加工廠、農(nóng)村生產(chǎn)生活資料市場、各種批發(fā)市場等，實(shí)現(xiàn)和城市的完美對接。
　　　四、古村古鎮(zhèn)建設(shè)。伴隨著中國人均GDP突破1萬美元后，休閑旅游將成為主要旅游方式，古村古鎮(zhèn)將迎來發(fā)展黃金期。
　　　古村古鎮(zhèn)的旅游發(fā)展作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的重要抓手，對于帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、增加農(nóng)民收入，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展具有重要意義。目前我國古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品種類多樣，歸納起來共有以下5種類型：節(jié)事體驗(yàn)游、美食養(yǎng)生游、文化展示游、探幽訪古游、民俗風(fēng)情游等。旅游業(yè)，將是未來中國城鎮(zhèn)化建設(shè)中，最重要的發(fā)展動力之一。今后古鎮(zhèn)旅游的發(fā)展將融合文化創(chuàng)意產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、收藏品等購物消費(fèi)，文化體驗(yàn)、娛樂活動、運(yùn)動康體、養(yǎng)生理療、養(yǎng)老服務(wù)、會展培訓(xùn)、祈福修學(xué)等服務(wù)消費(fèi)，內(nèi)涵和外延將更為豐富，古鎮(zhèn)旅游將呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展態(tài)勢。
　　　五、城市次中心的文化旅游商業(yè)綜合體和文化旅游街區(qū)將引領(lǐng)未來房地產(chǎn)發(fā)展新一輪革命。
　　　以文化演出+主題商業(yè)+科普體驗(yàn)+建筑文化元素開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式、一個成功的旅游綜合體，有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標(biāo)、城市文化新名片”，這是一個綜合目標(biāo)的構(gòu)架，已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面，而對城市、文化有著巨大影響。
　　　隨著經(jīng)濟(jì)和社會文明的不斷發(fā)展發(fā)展，隨著信息技術(shù)、資源的快速共享，城市居民眾多復(fù)合性需求出現(xiàn)，城市中心及次中心的建立已經(jīng)不是自然形成了，在知識經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)和都市型工業(yè)經(jīng)濟(jì)兼有的多元經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)之上，城市空間的不斷優(yōu)化和提升成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。城市發(fā)展逐步形成主題空間城市構(gòu)建，以不同的主題為發(fā)展元素，通過對相同主題的集合，規(guī)劃，創(chuàng)新，發(fā)展形成了一種區(qū)域性的主題文化空間，不僅滿足了區(qū)域內(nèi)群眾生活的需求，還以主題空間的形式存在，形成了很強(qiáng)的外來驅(qū)動力和文化帶入感。
城市核心CBD，這些地區(qū)有非常豐富的商業(yè)資源，同時(shí)有非常密集的商業(yè)活動價(jià)值釋放，核心區(qū)地段已經(jīng)飽和；很長時(shí)間的釋放有價(jià)值成長期，這個時(shí)候收益不是特別高。相反城市次中心，發(fā)展處于高速期，投資次中心的投資成本不太高，隨著區(qū)域不斷成熟發(fā)展，這個區(qū)域的價(jià)值能得到逐步兌現(xiàn)，反而能得到更好的收益。
　　　六、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)更加注重房屋科技含量，人工智能房地產(chǎn)時(shí)代即將來臨，房屋的配套不僅是水、電、氣、暖，而應(yīng)是機(jī)器人時(shí)代下的所有服務(wù)設(shè)施，包括做飯、洗衣、掃地等等。今后的住宅當(dāng)你回到家后只剩下休閑和休息兩件事，其他的事情全部機(jī)器人搞定。
　　　將智能家居融入到精裝住宅設(shè)計(jì)中。例如通過小米手機(jī)家庭智能系統(tǒng)APP，結(jié)合小路由器、小米電視、小蟻智能攝像頭等智能裝置，實(shí)現(xiàn)燈光、家庭監(jiān)控、家電等控制，最大化為居住者實(shí)現(xiàn)智能生活�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)+”智能家居理念的APP智能浴室解決方案，其智能淋浴系統(tǒng)整合了SPA、燈光理療、影音娛樂等各項(xiàng)功能。消費(fèi)者可通過面板觸摸操控衛(wèi)浴空間內(nèi)浴缸、智能淋浴系統(tǒng)等。360智能攝像機(jī)，用戶可以將其放置家中，實(shí)時(shí)看到屋內(nèi)的老人和小孩，并與他們聊天互動，放在門口則可監(jiān)控進(jìn)入屋中的陌生人，并提示用戶。360大戶型安全路由器可以進(jìn)行超大網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍，同時(shí)它也可以保護(hù)家庭局域網(wǎng)免受侵害。未來十年，智能家居將成為房地產(chǎn)的標(biāo)配，如同精裝是當(dāng)下房地產(chǎn)標(biāo)配一樣，未來沒有配置智能家居系統(tǒng)的房子，就是毛坯房。
　　　“智慧住區(qū)”主要涵蓋三個方面：智慧家居、智慧社區(qū)和智慧工程。其中，智慧家居包括感應(yīng)、物聯(lián)、魔鏡、健康、安全、娛樂、照明、控制八大系統(tǒng)，智慧社區(qū)則包括互聯(lián)通行，移動支付、智慧物業(yè)三大內(nèi)容。而“1+X”智慧金融平臺，提供的是方興社區(qū)金融+云服務(wù)全產(chǎn)品矩陣；“2+X”戰(zhàn)略，X則代表了更多的互聯(lián)網(wǎng)智慧生活可能性，包括汽車、游戲等。
　　　七、房地產(chǎn)的定制時(shí)代滿足個性化需求，不僅商業(yè)可以訂單，住宅今后也可以定制，滿足不同人群的需求包括戶型內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，自由組合等等。
　　　住房定制在歐美等國家已經(jīng)非常成熟，它是面向高端人群的一種高端 住宅產(chǎn)品類型，有一套完整的服務(wù)鏈條，經(jīng)過幾十年的發(fā)展已形成一個成熟的住宅市場，并已擁有相當(dāng)數(shù)量的專做定制住宅的建造商。尤其在歐洲、美洲、日本等地，小型住宅基本都是定制的。
　　　通過住房定制的方式，讓購房者參與到一種能夠介入房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、 建造、定價(jià)乃至銷售的整個開發(fā)流程的新型房屋消費(fèi)模式，購房者可以親手建造出一套真正符合自己心意的住房。更加誘人的是它不但可以滿足自己的個性化需求，還可以以低于市場的價(jià)格購買住房。
　　　八、居住工作一體化住宅將成為現(xiàn)實(shí)。利用高科技虛擬辦公環(huán)境，再利用高科技虛擬各種工作場景，開會、商務(wù)、談判、對話都不是問題，工作單位在外地而工作地點(diǎn)在自己家里已不是遙不可及的夢想，無需飛來飛云，無需鞍馬勞頓。只需輕輕一點(diǎn)，一切盡在掌控中。
　　　辦公虛擬化的價(jià)值包括：只需極少的管理費(fèi)用，就能很好的利用當(dāng)前的存儲、網(wǎng)絡(luò)和電腦資源，寶億萊家居飾品，獲得極高的投資回報(bào)；大幅簡化IT環(huán)境和終端設(shè)備，幫助數(shù)量有限的IT管理人員，減少管理和維護(hù)的時(shí)間與精力；同時(shí)最大限度的減少停機(jī)，確保業(yè)務(wù)的連續(xù)性和數(shù)據(jù)的安全性，并且增強(qiáng)了系統(tǒng)安全性和可靠性；保證在安全的環(huán)境中部署應(yīng)用程序，保護(hù)自身運(yùn)營；采用低功耗的瘦客戶端能解決功耗問題，同時(shí)降低成本，真正做到“綠色低碳”的辦公。
　　　九、創(chuàng)業(yè)綜合體：可以和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、創(chuàng)業(yè)投資、醫(yī)療健康等生活服務(wù)結(jié)合起來，成為新一代生活工作空間。通過互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)投資，為“全民創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”提供支持。新時(shí)代的創(chuàng)業(yè)綜合體，即“創(chuàng)新樂土”，必將成為新一代的生活和工作中心。
　　　創(chuàng)業(yè)綜合體可擁有四大功能模塊，即"專業(yè)孵化+創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師+天使投資+開放平臺",為創(chuàng)業(yè)者提供三大功能空間：物理空間（辦公及硬件設(shè)施）+成長空間（全流程創(chuàng)業(yè)服務(wù)）+交流空間（思想碰撞、情感交流）。為（移動）互聯(lián)網(wǎng)、信息產(chǎn)業(yè)、TMT、新材料、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、現(xiàn)代服務(wù)等行業(yè)提供全方位的一站式孵化服務(wù)。
　　　十、休閑地產(chǎn)包括度假型酒店公寓等。根據(jù)世界度假經(jīng)濟(jì)規(guī)律，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，人均GDP達(dá)到3000美元以上，將全面進(jìn)入度假時(shí)代。我國絕大部分城市已超過這個標(biāo)準(zhǔn)，部分城市、省份如北京、天津、上海已超過10000美元。中國旅游業(yè)已經(jīng)從大眾觀光的“門票旅游時(shí)代”向深度休閑度假的“泛旅游時(shí)代”轉(zhuǎn)變，在此背景下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，融合了觀光、游樂、休閑、運(yùn)動等多種旅游功能的旅游綜合體成為滿足人們多樣化度假需求的必由目的地。
　　　休閑地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，實(shí)際上是和其他的產(chǎn)業(yè)融合到一起進(jìn)行開發(fā)是的性質(zhì)，也有單一的也有多元化的，實(shí)際上是創(chuàng)造了一種休閑的生活方式，生活方便的轉(zhuǎn)變，需要休閑地產(chǎn)，休閑地產(chǎn)到底需要哪些元素呢？一共是14項(xiàng)，娛樂、養(yǎng)生、運(yùn)動、教育、旅游、公益、養(yǎng)趣、文化、制度、節(jié)慶、技術(shù)、環(huán)境、創(chuàng)意、體驗(yàn)，這些元素是地產(chǎn)的驅(qū)動力，缺少這些元素就不能推動產(chǎn)業(yè)升級。
　　　十一、高端住宅、高端寫字樓，豪宅新形態(tài)引領(lǐng)革新時(shí)代。
    作為傳統(tǒng)豪宅的終極形式，別墅自有其山水之美。然而別墅的“別”，也正意味著它并非人們常住的居所。大平層作為一種新形態(tài)的豪宅形式，越來越多地受到財(cái)富人群的關(guān)注，這不啻是高端人居革新時(shí)代到來的標(biāo)志。為了讓生活與事業(yè)兩方面便利與品質(zhì)兼得，近年來，相當(dāng)多的財(cái)富人士將目光瞄準(zhǔn)了新一代的豪宅形態(tài)——大平層。隨著室內(nèi)功能間越來越細(xì)化，客戶也趨向國際化，以國內(nèi)高級或頂級人士為主，外籍人士為輔。
　　　福布斯連續(xù)3年評選出的“世界十大最奢侈豪宅”中，別墅隱退，大平層產(chǎn)品嶄露頭角，大平層占據(jù)七席。大平層不僅僅在空間上優(yōu)化了別墅的上下結(jié)構(gòu)，更在生活屬性上完全超越了別墅。因此，超越別墅的高端享受和繁盛配套吸引了眾多的高端置業(yè)者。
　　　綜上，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革將成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的主旋律，把握發(fā)展機(jī)會，創(chuàng)新發(fā)展思路才能最終贏得市場。