年報披露房地產(chǎn)周期：房企儲備明年過冬？

業(yè)內(nèi)有一個說法，就是大概3年一個周期。如果2012年－2015年是一個周期，2015年－2017年可能也會是一個周期。從這個周期來看，2016年是一個不錯的市場，但是2017年就會有一些新的情況出現(xiàn)。

上市房企業(yè)績披露尚未完全結(jié)束，但可以看得出來，凈利率、庫存是今年房企年報最受關(guān)注的兩項指標(biāo)。

據(jù)多個證券機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，在已披露2015年度業(yè)績預(yù)告的近百家房地產(chǎn)公司中，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，按預(yù)增上限計算，超過50家凈利潤同比上升；另有30家左右凈利潤下滑；約22家房企預(yù)告虧損，占比為26%。

多家房企營收均上漲，但是毛利率有不同程度的下滑。比如華潤置地（01109.HK）投資物業(yè)毛利率59.6%，下降2.4％；2015年碧桂園（02007.hk）毛利率20.19%，寶億萊家居飾品，同比下降5.89％，凈利率8.58%，同比下降3.97％；華潤置地投資物業(yè)毛利率59.6%，下降2.4％；此外，盡管毛利率有輕微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地產(chǎn)（00688.HK）ROE20.5%，同比下降1.5％。

業(yè)內(nèi)有一個說法，就是大概3年一個周期。比如2013年非�；鸨�，2014年就式微，2015年又進(jìn)入恢復(fù)期。中國金茂（00817.HK）首席執(zhí)行官李從瑞介紹說：“如此，2012年－2015年是一個周期，2015年－2017年可能也會是一個周期，從這個周期來看，2016年是一個不錯的市場，但是2017年會有一些新的情況出現(xiàn)。”

旭輝控股（00884.HK）執(zhí)行總裁林峰也認(rèn)為，2017年要準(zhǔn)備過冬，因此，旭輝今年把利潤提升與去化放在比較重要的位置。

高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，這很可能是中國房市近年內(nèi)的最后一次狂歡，未來一兩年，市場可能進(jìn)入下行通道。他還認(rèn)為擁有多套住宅的投資者應(yīng)該趁早套現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期房企披露的業(yè)績可見，行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄，說明傳統(tǒng)的經(jīng)營優(yōu)勢被削弱。尤其是土地價格持續(xù)攀升，土地成本占房屋銷售中的比重愈來愈大，這都會壓縮房企的盈利空間。后續(xù)的策略在于，第一是積極轉(zhuǎn)型，尋找新的盈利空間大的項目和產(chǎn)業(yè)；第二是加快高周轉(zhuǎn)模式和輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用，進(jìn)而擴(kuò)大盈利空間。

房企現(xiàn)金流之憂

可以說，經(jīng)歷2007年與2011年的調(diào)控之后，房企對于現(xiàn)金流的看重前所未有。

去年整體行業(yè)的回暖與政策環(huán)境的寬松，令房企密集發(fā)行公司債，補(bǔ)充現(xiàn)金流同時儲備土地。例如中國金茂在境內(nèi)發(fā)行22億人民幣債券，該公司管理層在一場分析師見面會上透露，正在做境內(nèi)平臺重組，希望找到一個方式讓重組稅務(wù)降低，做完以后，大概增加境內(nèi)發(fā)債額度80億。

表面上房企融資成本降低了，但是人民幣貶值對成本有影響。以金茂為例，目前匯率報表損失50億港幣，這里面有兩點(diǎn)：首先，假設(shè)一分錢外債都沒有的話，大概也會損失36億元，其次就是年初永續(xù)債的發(fā)行提高了融資成本。

這同時也是內(nèi)房股普遍存在的問題，包括碧桂園等多家公司在內(nèi)，為了保證現(xiàn)金流充足，也開始考慮熊貓債、永續(xù)債等，永續(xù)債年化利率稍微高一點(diǎn)，年化利率9%左右，比如碧桂園目前永續(xù)債的成本是9.5%。

中國金茂首席財務(wù)官江南介紹，集團(tuán)截至去年底，離岸債及境內(nèi)債比例為53%及47%，他說，由于國內(nèi)融資成本降低，未來會調(diào)整境內(nèi)債比例至高于50%。

如何繼續(xù)獲取高毛利也是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。一名業(yè)內(nèi)人士人士指出，取決于以下幾點(diǎn)：首先是土地的獲取時間，能否在周期里面踩準(zhǔn)這個點(diǎn)，正如李從瑞所言，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，如果拿的地，周圍的地價半年內(nèi)能提高，那么你就優(yōu)先別人一步看到這個地塊的價值；其次，做改善型需求的產(chǎn)品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中國金茂在一線城市和二線城市做項目，還沒有到過三、四線城市，這與國內(nèi)供給側(cè)改革不謀而合，所以金茂專門做高端，作改善型、高品質(zhì)，這個本身能夠帶來高毛利；第三是高端品牌帶來溢價，形成品牌認(rèn)知。

李從瑞表示，金茂今年銷售目標(biāo)為360億人民幣，可銷售的項目約60%分布在一線城市。他指出，由于中央對房地產(chǎn)市場的政策繼續(xù)寬松，對整體樓市仍較樂觀，但相信整體仍然會出現(xiàn)分化。

他介紹說，金茂不僅在上海，像蘇州和南京銷售也出現(xiàn)水漲船高情況，預(yù)計未來政策整體寬松應(yīng)該不會收緊，但個別城市點(diǎn)式調(diào)控會出現(xiàn)，比如蘇州已經(jīng)出現(xiàn)了，當(dāng)?shù)匾�求價格漲幅半年不能超過10%，然而金茂有預(yù)案，已經(jīng)一次性把所有價格申報好了。他說：“最終定價主動權(quán)掌握在我們自己手里�！�

2017年地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化

房企眼中的不確定因素主要集中于近兩年來布局的一二線城市市場變量。包括調(diào)控收緊政策的出臺、去化的可持續(xù)性等。

李從瑞指出，如果上海出現(xiàn)很嚴(yán)厲的對首付的控制與二次置業(yè)的控制，那么這對房企將有影響，但是如果僅僅是限購，影響不會太大，因為上海本身就處于限購的狀態(tài)，只不過是嚴(yán)格執(zhí)法程序，所以上海新政出來以后，如果在銀行貸款方面有新的政策，比如說首付提高到70%，會有一定的影響�！斑@個我們有一定的預(yù)估，比如說客戶不是首套，是第二套，如果要求首付70%的話，假如顧客里面占的比例比較小，受的影響就比較小，金茂里面不是首套的客戶可能會占到50%，因此我們受到影響的機(jī)會是一半一半。”

同策咨詢研究中心張宏偉指出，商品住宅市場高位運(yùn)行，成交量透支之后必然會調(diào)整。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1、2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬平方米，預(yù)計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預(yù)估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米。

研究機(jī)構(gòu)對行業(yè)前景謹(jǐn)慎樂觀。國金證券認(rèn)為，即便進(jìn)一步完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收信貸政策，也很難解決三四線城市住宅的高庫存問題。在一二線商業(yè)辦公用房庫存較高的區(qū)域?qū)嵭徐`活的土地變性一方面能降低商辦的庫存，另一方面也能增加住宅的供應(yīng)，緩和房價上漲的壓力。而三四線住宅的高庫存或許通過保障制度和長租市場的建立來逐步化解。當(dāng)前一線城市房價漲幅非常明顯，比較可行的辦法是加大住宅用地的供應(yīng)和容積率的調(diào)升，一線城市的發(fā)展空間會被打開。

嚴(yán)躍進(jìn)又指出，非品牌房企也形成一個共識，要想力爭上游，在一線城市積極拿地，風(fēng)險最小，收益最大。所以在品牌房企傳統(tǒng)拿地模式相對淡化的情況下，反而給予了此類房企一些新的機(jī)會。

另外，此類非品牌房企主要是中型房企，后續(xù)也不排除通過積極進(jìn)行土地儲備，整體軟裝寶億萊家居飾品，進(jìn)而獲得更大的市場占有率，以及有機(jī)會進(jìn)行上市等。